Metodología
Cómo la calculadora convierte tus ingresos, ahorros y país en un precio de vivienda asequible. Todos los supuestos enumerados.
1. Hipoteca máxima a partir de tus ingresos
La mayoría de los bancos limita la cuota mensual de hipoteca más otras deudas al 36% de los ingresos brutos mensuales (la ratio DTI front-end). Lo usamos como techo.
A partir de esa cuota máxima, aplicamos la fórmula estándar de amortización al tipo medio del país sobre un plazo de 30 años para obtener el principal que puedes pedir prestado.
2. Entrada y precio
Sumamos al principal la entrada mínima típica del país para obtener el precio máximo de la vivienda.
Por ejemplo, un mercado con 5% de entrada como Estados Unidos o el Reino Unido te permite comprar una vivienda ~5% más cara que un mercado con 30% como Singapur para el mismo ingreso, porque una mayor parte del precio se financia con deuda.
No incluimos gastos de cierre, impuesto de transmisiones, IBI ni seguros en el cálculo de asequibilidad. Suma entre el 3% y el 10% adicional según el país.
3. Medianas por país
Los precios medianos de la vivienda proceden de la OECD Housing Database (4T 2024) y de la BIS Selected Property Price Series. Cuando faltan datos de la OECD, usamos los institutos nacionales de estadística.
El ingreso disponible mediano del hogar viene de la OECD Income Distribution Database, completado con las agencias nacionales de estadística para los países no OECD.
Ambos son valores medianos nacionales, por lo que las ciudades caras (Londres, Nueva York, Tokio, Sídney) están bastante por encima de la mediana nacional, a veces de 2 a 3×.
4. Tipos hipotecarios
Eurozona: media a 30 años fijo del Statistical Data Warehouse del BCE. Reino Unido: tipo fijo a 5 años con LTV del 75% del Bank of England. Estados Unidos: tipo fijo a 30 años de la serie H.15 de la Federal Reserve. Resto: bancos centrales nacionales.
Los tipos son una foto del 1T 2025. Cambiarán; las comparaciones relativas de la calculadora se mantienen.
5. Entradas mínimas
Son los mínimos habituales de la política bancaria para compradores primerizos, no suelos legales:
5% (Estados Unidos, Reino Unido, Canadá, Dinamarca) — 10% (Francia, Alemania, Bélgica, Países Bajos, Australia, Malasia) — 15% (Suecia, Noruega, Finlandia, Rumanía) — 20% (España, Portugal, Italia, Suiza, Austria, India, Chequia, Hungría) — 25% (Singapur, Israel) — 30% (China, Vietnam, Arabia Saudí, Egipto, Nigeria, Turquía).
Algunos países permiten programas públicos que reducen estas cifras, como Help to Buy en el Reino Unido (ya finalizado), los préstamos FHA en Estados Unidos (3,5%) o los avales familiares en Australia. La calculadora usa los mínimos estándar de la banca privada.
6. Veredicto de asequibilidad
Clasificamos la ratio precio-ingreso mediana del país en cuatro tramos, siguiendo la convención de Demographia International Housing Affordability:
Asequible (<4×) — Justo (4-6×) — Inasequible (6-10×) — Fuera de alcance (>10×).
Estos umbrales reflejan normas históricas de largo plazo. La media OECD 1990-2010 fue de ~4,3×. Hoy la mayoría de los países ricos están claramente por encima.
7. Años para reunir la entrada
Entrada necesaria menos ahorros actuales, dividido entre el ahorro anual (ingreso × tu tasa de ahorro). Lineal: no asumimos rendimiento sobre los ahorros durante la acumulación.
La tasa de ahorro mediana de los hogares OECD ronda el 7%. Más alta en Japón, Suiza y Escandinavia; más baja en el Reino Unido y los países anglosajones.
Supuestos clave y advertencias
- Hipoteca a tipo fijo de 30 años al tipo medio del país (puedes cambiar el plazo).
- Tope de DTI bancario del 36%: bancos más permisivos pueden llegar hasta el 43%.
- El principal no incluye gastos de cierre, impuestos ni seguros. Suma entre un 3% y un 10% adicional.
- Medianas nacionales, no urbanas. Londres, Nueva York, Tokio y Sídney están entre 2× y 3× sus medianas nacionales.
- Proyección de ahorro lineal; no se supone rendimiento sobre los ahorros durante la acumulación.
- Foto del 1T 2025. Los tipos cambian. Vuelve a ejecutar la calculadora cada cierto tiempo.
Sources
- OECD Affordable Housing Database — Precios medianos de vivienda, ratios precio-ingreso y precio-alquiler. CC BY 4.0.
- BIS Selected Property Price Series — Precios trimestrales de vivienda para más de 60 países.
- OECD Income Distribution Database — Ingreso disponible mediano del hogar.
- Federal Reserve FRED — Precios de la vivienda en EE. UU. y tipos hipotecarios (serie H.15). Dominio público.
- Eurostat — Housing statistics — Precios de vivienda en la UE y ratios alquiler-ingreso. CC BY 4.0.
- ECB Statistical Data Warehouse — Tipos de interés hipotecarios en la zona euro por vencimiento.
- Bank of England — Medias de hipotecas a tipo fijo en el Reino Unido por tramo LTV.
- Demographia International Housing Affordability — Umbrales de clasificación de asequibilidad (múltiplo mediano).