Metodologia

La maggior parte delle banche limita la rata mensile del mutuo più gli altri debiti al 36% del reddito mensile lordo (rapporto rata-reddito front-end). Lo usiamo come tetto.

Partendo dalla rata massima, ricalcoliamo a ritroso con la formula classica di ammortamento al tasso medio nazionale su una durata di 30 anni per trovare il capitale che puoi prendere a prestito.

Aggiungiamo l'anticipo minimo tipico del paese al capitale per ottenere il prezzo massimo della casa.

Ad esempio, un mercato con 5% di anticipo come Stati Uniti o Regno Unito permette di comprare ~5% di casa in più rispetto a un mercato con 30% come Singapore a parità di reddito, perché una quota maggiore del prezzo è finanziata a debito.

Non includiamo spese di rogito, imposte di registro, IMU o assicurazioni nel calcolo. Aggiungi un 3-10% in più a seconda del paese.

I prezzi mediani provengono dalla OECD Housing Database (Q4 2024) e dalla BIS Selected Property Price Series. Dove mancano i dati OECD, usiamo gli istituti nazionali di statistica.

Il reddito disponibile mediano viene dalla OECD Income Distribution Database, integrato dalle agenzie nazionali per i paesi non OECD.

Entrambi i numeri sono mediane nazionali, quindi le città costose (Londra, New York, Tokyo, Sydney) sono molto sopra la mediana nazionale, a volte 2-3×.

Eurozona: media del tasso fisso 30 anni dello Statistical Data Warehouse della BCE. Regno Unito: tasso fisso 5 anni al 75% LTV della Bank of England. Stati Uniti: tasso fisso 30 anni della Federal Reserve (serie H.15). Altri: banche centrali nazionali.

I tassi sono una fotografia del Q1 2025. Cambieranno; i confronti relativi del calcolatore restano validi.

Sono i minimi tipici delle politiche bancarie per chi compra la prima casa, non soglie di legge:

5% (Stati Uniti, Regno Unito, Canada, Danimarca) — 10% (Francia, Germania, Belgio, Paesi Bassi, Australia, Malesia) — 15% (Svezia, Norvegia, Finlandia, Romania) — 20% (Spagna, Portogallo, Italia, Svizzera, Austria, India, Cechia, Ungheria) — 25% (Singapore, Israele) — 30% (Cina, Vietnam, Arabia Saudita, Egitto, Nigeria, Turchia).

Alcuni mercati hanno strumenti pubblici che riducono questi valori, ad esempio Help to Buy nel Regno Unito (ora chiuso), i prestiti FHA negli Stati Uniti (3,5%) o le garanzie familiari in Australia. Il calcolatore usa i minimi standard delle banche private.

Classifichiamo il rapporto prezzo-reddito mediano del paese in quattro fasce, seguendo la convenzione Demographia International Housing Affordability:

Accessibile (<4×) — Teso (4-6×) — Non accessibile (6-10×) — Fuori portata (>10×).

Queste soglie riflettono norme storiche di lungo periodo. La media OECD 1990-2010 era circa 4,3×. La maggior parte dei paesi ricchi è oggi ben sopra.

Anticipo necessario meno risparmi attuali, diviso per il risparmio annuo (reddito × tuo tasso di risparmio). Lineare; non assumiamo rendimenti sui risparmi durante l'accumulo.

Il tasso di risparmio mediano OECD si aggira intorno al 7%. Più alto in Giappone, Svizzera e Scandinavia; più basso nel Regno Unito e nei paesi anglosassoni.